Ne? Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde getirilen, hisseli taşınmazların satışında mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedel uygulamasını iptal etti. Kim? Türkiye genelinde, özellikle Aydın’ın Efeler, Nazilli, Söke, Çine, Germencik ve Koçarlı ilçelerinde hisseli tarım arazisi, zeytinlik ve incir bahçesi sahibi olan vatandaşları doğrudan etkiliyor.
Nerede? Karar, 16 Temmuz 2026’da alınarak 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Ne zaman? İptal hükmünün yürürlüğe girmesi 9 ay sonra, yani 6 Ağustos 2027 tarihinde gerçekleşecek. Neden? Mahkeme, mahkeme tarafından belirlenen bedelin mülkiyet hakkını ihlal ettiğini, alıcı ve satıcı iradesine müdahale ettiğini ve hisseli satıcılar için belirsizlik yarattığını vurguladı. Nasıl? İptal kararı, rayiç değer esasına bağlı diğer hükümlerle birlikte, hâlihazırda açılmış davalara da uygulanmayacak şekilde düzenlendi.
- Kritik Gelişme: Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini iptal etti.
- Resmi Veri / Açıklama: Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de 33422 sayısıyla yayımlandı ve 9 ay sonra yürürlüğe girecek.
- Süreç / Sonraki Adım: 6 Ağustos 2027’ye kadar mevcut düzenleme yürürlükte kalacak; TBMM yeni bir düzenleme yapma imkanı bulunuyor.
Kararın Detayları ve Hukuki Çerçeve
2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na eklenen düzenleme, hisseli bir taşınmazda bir payın üçüncü kişiye satılması halinde ön alım hakkını kullanan diğer hissedarın ödeyeceği tutarı mahkeme belirliyordu. Bu tutar, tarafların anlaşmalı satış bedeli yerine taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanıyordu. Ancak, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesinden gelen itirazlar ve Cumhuriyet Halk Partisi’nin başvurusu üzerine Anayasa Mahkemesi, bu yöntemin Anayasa’ya aykırı olduğuna karar verdi.
Mahkeme, mülkiyet hakkının temel bir unsur olan “kendi iradesiyle belirlenen fiyat” ilkesine aykırı olduğunu, bazı durumlarda alıcıya haksız kazanç sağlanabileceğini ve hisseli satıcıların maddi kayba uğrayabileceğini belirtti. Bu bağlamda, ön alım hakkının tamamen ortadan kaldırılmadığı, yalnızca bedelin belirlenme şeklinin değiştirildiği vurgulandı.
Sahadan İlk Bilgiler ve Tarafların Açıklamaları
Aydın’ın Efeler, Nazilli, Söke, Çine, Germencik ve Koçarlı ilçelerinde hisseli taşınmaz sahibi çiftçiler, kararın açıklanmasının ardından yoğun bir bilgi akışı yaşadı. İlçe tarım müdürlüklerinden yapılan açıklamalarda, mevcut ön alım davalarının karar tarihine kadar geçerli olduğu, yeni davaların ise yeni usulle yürütüleceği bildirildi. Tarım kooperatifleri, çiftçileri yeni yasal çerçeveye uyum sağlamaları için bilgilendirme toplantıları düzenlemeye başladı.
Avukatlar ise, hâlihazırda açılmış davaların dosya tarihine göre değerlendirileceğini, mahkemenin geçici düzenlemeyi iptal etmesinin dava sürecini yeniden şekillendireceğini ifade etti. Özellikle miras yoluyla birden fazla kişi adına geçen taşınmazlarda, ön alım hakkının nasıl kullanılacağı konusunda belirsizliklerin ortadan kalkması bekleniyor.
Bölgesel ve Sektörel Yansımalar
Tarım arazileri, zeytinlikler ve incir bahçeleri, Aydın ekonomisinin temelini oluşturuyor. Ön alım hakkının bedel belirleme usulünün değişmesi, arazi piyasasında fiyat şeffaflığını artırma potansiyeli taşısa da, kısa vadede alıcı ve satıcı arasında müzakere süreçlerini uzatabilir. Uzmanlar, yeni düzenlemenin uzun vadede yatırımcı güvenini pekiştireceğini, ancak geçiş döneminde bazı alıcıların pazarlık gücünden faydalanabileceğini öngörüyor.
TBMM’nin 6 Ağustos 2027’ye kadar yeni bir düzenleme yapma imkanı bulunuyor. Bu süreçte, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın ilgili birimleri, çiftçilere ve noterlere yeni prosedürler hakkında eğitim materyalleri hazırlamayı planlıyor. Ayrıca, bölge mahkemelerinin kararlarını hızlı bir şekilde uygulamaya koyabilmesi için teknik altyapı güçlendirilmesi gündemde.
Olayın Perde Arkası ve Analiz
Bu karar, sadece bir hukuki düzenlemenin iptali değil; aynı zamanda Türkiye’de hisseli mülkiyetin modernizasyon sürecinin bir parçası olarak okunmalı. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının korunması gerektiğini vurgularken, ekonomik aktörlerin piyasa koşullarına göre hareket etme özgürlüğünü de göz ardı etmedi. Aydın’da özellikle tarımsal üretimle geçinen aileler, bu değişikliği hem bir fırsat hem de risk olarak değerlendiriyor. Gelecek yıl içinde TBMM’nin yeni bir çerçeve oluşturması, bölgedeki arazi alım‑satım piyasasını daha istikrarlı bir yapıya kavuşturabilir. Ancak, geçiş sürecinde oluşabilecek belirsizliklerin, özellikle miras yoluyla hisseli mülkiyete geçen ailelerde hukuki ihtilafları tetikleyebileceği unutulmamalı.
Merak Edilen Sorular ve Yanıtlar
Soru: Rayiç bedel uygulamasının iptali, mevcut ön alım davalarını nasıl etkiler?
İptal kararı, 6 Ağustos 2027 tarihine kadar yürürlükte kalan mevcut düzenlemeyi geçici olarak sürdürür; dolayısıyla bu tarihe kadar açılmış davalar, mahkeme kararına göre mevcut usulle çözülecek. Yeni davalar ise, mahkeme tarafından belirlenen bir bedel yerine tarafların mutabık kaldığı fiyat üzerinden değerlendirilir.
Soru: Yeni bir yasal düzenleme ne zaman ve nasıl hazırlanacak?
TBMM, 6 Ağustos 2027’ye kadar yeni bir düzenleme yapma yetkisine sahiptir. Bakanlıklar ve ilgili meslek odaları, mevcut uygulamanın eksikliklerini raporlayarak, tarafların iradesine saygı çerçevesinde bir çözüm önerisi sunacak. Tasarı, Meclis komisyonlarında görüşülüp, oylamadan geçtikten sonra Resmî Gazete’de yayımlanacak.
Kaynak / Ajans: Sesgazetesi
